自己破産と不動産売却のタイミングは？任意売却の進め方も解説

自己破産を検討する際、お持ちの不動産をどうすべきか、深く悩んでいらっしゃるのではないでしょうか。
大切な資産を手放すタイミングや方法によっては、その後の生活再建に大きな影響が出る可能性があり、不安を感じるのも無理はありません。
そこで本記事では、自己破産に伴う不動産売却のタイミング、破産前に売却するメリットと注意点、そしてローンの有無による売却方法の違いについて解説いたします。

自己破産に伴う不動産売却のタイミング

不動産を売却するタイミングは、大きく分けて自己破産の申し立て前と後の2つです。
もし、自己破産後の手続きが開始されてしまうと、不動産のような価値の高い資産は、裁判所が選任する「破産管財人」の管理下に置かれます。
破産管財人は、その不動産を競売にかけるか、任意売却するかで現金化し、それを債権者への配当に充てることになります。
一方で、自己破産前のタイミングであれば、ご自身の判断で売却活動を進めることが可能です。

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自己破産前に不動産を売却するメリット

自己破産前に不動産を売却することには、いくつかのメリットが存在します。
まずは、破産管財人による売却や競売に比べて、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いことです。
ご自身で売却活動をコントロールできるため、時間をかけてより良い条件の買主を探すことも可能です。
さらに、適正価格で不動産を売却し、その代金を適切に処理することで、他に大きな財産がなければ「同時廃止」になる場合があります。
しかし、不動産を意図的に相場より安い価格で知人へ売却したり、売却代金を隠したりする行為が発覚した場合、自己破産の免責が許可されないかもしれません。

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ローンの有無で変わる自己破産前の不動産売却方法

自己破産前に不動産を売却する場合、その不動産に住宅ローンが残っているかどうかで、進め方が根本的に異なります。
まず、住宅ローンを完済している、または売却価格がローン残高を上回る場合は、比較的シンプルです。
通常の不動産売却をおこない、売却代金から諸費用を差し引いた残額を、破産手続きの費用や債権者への配当原資として弁護士などに預け、適切に管理します。
一方で、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、抵当権者が「抵当権」を持っているため、その合意を得てから売却しなければなりません。
その場合は、金融機関と交渉し、売却代金でローン全額を返済できなくても、抵当権を解除してもらう任意売却をおこないます。

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まとめ

自己破産の手続きが始まると、不動産の処分権は破産管財人に移るため、ご自身の意思で売却したい場合は破産申し立て前におこなう必要があります。
破産前に売却すれば、市場価格に近い高値で売れる可能性がありますが、売却代金の使途などを誤ると、免責不許可となるリスクに注意しなければなりません。
ローンが残っている場合は、金融機関の合意を得て「任意売却」を進める必要があり、ローンの有無によって適切な売却方法が異なるため、専門家への相談が不可欠です。
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