根抵当権が付いた不動産を売却する方法は？元本確定の流れや注意点も解説

「不動産を売却したいけれど、登記簿に根抵当権が設定されている」という状況に、手続きの複雑さから不安を感じる方は少なくありません。
根抵当権は、通常の抵当権とは性質が異なるため、売却をスムーズに進めるには、その特性や必要な手続きを正確に理解しておくことが重要です。
本記事では、根抵当権が付いた不動産の売却の流れや注意点について解説いたします。

根抵当権の特徴と普通の抵当権との違い

根抵当権は、極度額と呼ばれる上限の範囲内で、反復して発生する不特定の債権をまとめて担保するために設定される特殊な抵当権です。
通常の抵当権は、特定の借り入れを担保し、その借金を完済すれば抵当権も自動的に消滅するという性質ですが、根抵当権には原則としてこの不従性がありません。
そのため、一時的に借り入れをすべて返済しても、極度額の枠内であれば再度借り入れが可能であり、登記上も自動的には消滅しません。
また根抵当権は、元本が確定する前であれば、債権の範囲や債務者の変更も当事者の合意によって可能となるなど、柔軟性を持って運用されます。

▼この記事も読まれています
家の日当たりが悪いと売却に影響は出る？スムーズに売却するコツは？

根抵当権付き不動産売却の流れ

根抵当権が付いた不動産を売却する際は、通常の売却手続きにくわえ、「元本確定」と「根抵当権の抹消」という特別なプロセスを経る必要があります。
まず、根抵当権を設定している金融機関と売却の意向について協議し、根抵当権を抹消するための具体的な交渉を、早期に開始しなければなりません。
売買契約の決済までに、債権額を確定させる手続きとして、元本確定をおこなう必要があるのが大きなポイントです。
元本確定とは、将来発生する可能性のある債権ではなく、その時点での実際の借入残高、つまり被担保債権の元本を固定化する手続きを指します。
そして、売買代金をもって残債務を完済し、決済と同時に根抵当権の抹消登記を申請します。

▼この記事も読まれています
不動産売却をする理由が「住み替え」「離婚」「相続」の場合の注意点とは？

根抵当権付き不動産売却の注意点

根抵当権付き不動産の売却では、手続きの複雑さから予期せぬトラブルが発生する可能性があるため、注意しなくてはなりません。
注意点として、売却代金よりも残債務が上回る、いわゆるオーバーローンの状態になった場合、売却自体が頓挫する可能性があります。
この状況では、不足分の資金手当ができないと、買主への引き渡しができず、金融機関との間で契約不履行などの問題に発展するリスクがあります。
また、根抵当権は一度元本確定の手続きをおこなうと、原則として元に戻せないという不可逆性を持っている点にも注意しましょう。
もし、事業用などで将来的な融資枠を確保しておきたい場合は、売却のタイミングと元本確定の時期を慎重に検討しなければなりません。

▼この記事も読まれています
不動産売却におけるオープンハウスについてご紹介！

まとめ

根抵当権は、極度額内で不特定の債権を担保する特性から、借り入れを一時完済しても登記が残るという点で、通常の抵当権と異なります。
根抵当権付き不動産の売却は、金融機関と交渉したうえで、元本確定と残債務の完済、そして抹消登記という特別な手順が必要です。
売却を進める際は、残債務と売却代金のバランスや、元本確定の不可逆性といった点に留意し、専門知識を持つ不動産会社へ相談しましょう。
木更津の不動産・土地情報ならアール不動産 本店がサポートいたします。
幅広くお客様のニーズにお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。